21世紀經(jīng)濟報

鄭州市發(fā)布《關于促進(jìn)房地産業良性循環和健街上康發(fā)展的通知》（以下簡稱《通知》），推出19科志條措施，在五個方面(miàn)穩定樓市：支持合理住哥畫房需求、改善住房市場供給、加大信貸融資支持、推進(街些jìn)安置房建設和轉化、優化房地産市場環境。

根據《通知》，鄭州成(chéng)為首個取消“認房又認貸”的大城市，并對(du煙要ì)大學(xué)生、外來務工人員、來鄭投親養老人影東員、改善性需求等四個群體給予了較大力度的支持。這(z問討hè)也使鄭州成(chéng)為近期對(duì)市場支持力度最大的城市。友高

據不完全統計，今年以來，已有近50個城市出台了多項樓市政策，其中，“支持合理哥村需求”成(chéng)為當下樓市調控的主旋律。師說

這(zhè)些措施對(duì)樓市的支持作用不可忽視。近期，以長(chá光討ng)三角、大灣區為代表的熱點區域樓市出現一定升溫，又快似乎意味著(zhe)持續了6個月的低迷走勢已海對經(jīng)終結，且随著(zhe)傳統銷售旺季的到(dào)來，市場繼歌紙續反彈的動力仍在。

從利好(hǎo)剛需到(dào)支持改善

樓市政策尺度的松動，早在去年下半年就(jiù)已出現。2021年10月，央行金機靜融市場司司長(cháng)鄒瀾在新聞發(fā)布會(huì)上透露，人民銀行要嗎、銀保監會(huì)已于9月底召開(kā一友i)房地産金融工作座談會(huì)，指導主要銀行準笑短确把握和執行好(hǎo)房地産金融審慎管理制度，保們話持房地産信貸平穩有序投放，維護房地産市場平穩健康發樹可(fā)展。此後(hòu)，央行、銀保監會(huì)吃飛等主管部門先後(hòu)作出“促進(jìn)房地産業健康睡匠發(fā)展”的相關表态。

去年年末，房地産信貸政策在執行中開(kāi)始出現松動，房貸也時利率下降，放款周期縮短。這(zhè)種(腦年zhǒng)情況一直延續到(dào)今年。

據貝殼研究院監測，今年2月，103個城市主流首套、二河風套房貸利率平均環比下降9個基點，放款周期縮短12厭爸到(dào)38天不等。

地方政府對(duì)政策的調整，則主要集中在2022年。據不完全統計，今年已有近50個城市了出台政策，對(話街duì)市場進(jìn)行松綁，政策主要友為集中在降低首付比例、放松落戶限制、松綁公積金政策、發來知(fā)放購房補貼等四個方面(miàn)，均為從需求端入手。&男行nbsp;

這(zhè)些做法同樣(yàng)有迹可循。

去年末召開(kāi)的中央經(jīng)濟工作會(huì)議指麗時出，支持商品房市場更好(hǎo)滿足購房者的合理住房需求。今年2月24日，國(弟快guó)新辦舉行新聞發(fā)布會(huì)，住房和城見用鄉建設部副部長(cháng)倪虹表示，“保障剛性住房需求，滿足合兒城理的改善性住房需求”。

對(duì)合理需求的支持，被(bèi)認為是一項重要的政策化腦導向(xiàng)。按照住建部部長(chá是樂ng)王蒙徽的觀點，我國(guó)仍然處于城市快速發(fā)近用展的階段，住房的剛性需求比較旺盛。但去年以來，由于信貸等門檻偏高，需求算林的釋放明顯受阻。

因此，在頻繁出台的“地方版”調控中，對(duì)媽司需求的支持成(chéng)為主要内容。

但值得注意的是，現有的“地方版”調控政策，主要利好(hǎo)以首套路湖置業為主的剛性需求，對(duì)于改善性需求的舞店刺激力度仍然不夠。

直到(dào)鄭州的政策出台，對(duì)改去頻善性需求的支持正式提出。按照鄭州的相關政策，“居民因家庭人口增加樂資、收入條件改善等原因賣小買大、賣舊買新的，在家學湖庭限購套數内可提供個人按揭、網簽備案和不動産登記手續辦理等方面(mià道麗n)便利。”同時(shí)，“認房不認貸”的做法，也被(b也了èi)認為是改善性需求的重大利好(hǎo)。

中原地産研究院首席分析師張大偉將(jiāng)鄭州稱為“第一個降低改善需求貸朋高款門檻的城市”。他向(xiàng)21世紀請站經(jīng)濟報道(dào)記者表示，從這(zhè)動事個意義上說(shuō)，多數城市松綁政策的空間仍然存在。未來將(j靜媽iāng)有越來越多的城市沿著(zhe)這(zhè)一放時路徑，對(duì)剛需、改善性需求同時(shí)進(jìn看窗)行支持。

他認為，綜合市場景氣程度、房價等指标來看，至少章資有40個城市有這(zhè)種(zhǒng)潛力。

調控的變與不變

多數分析人士仍然認為，鄭州樓市新政或將(ji上在āng)産生示範效應。

IPG中國(guó)首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜向(x好廠iàng)21世紀經(jīng)濟報道(dào)記者表示，鄭州等城市的做法，或會(huì)引發(fā)其他城市的陸續跟進(jì事歌n)，财政壓力較大的城市是出台類似松綁政策的優選城市。考慮到(dào票費)很多城市仍有複蘇的潛力，這(zhè)也是“逆周期調節的政策取向(x紙鐘iàng)之下的必然舉措”。

貝殼研究院也認為，長(cháng)春、哈爾濱、石家錯上莊、青島、太原等景氣指數較低的北方城市，“市場修複仍需要時(sh工但í)間和政策支持”。

對(duì)需求的支持政策不斷出台，說(shuō)明樓市唱輛調控的主旋律在發(fā)生變化，但并不意味著(zhe)調控的初衷出現調整。

在2月24日的新聞發(fā)布會(huì)上，住建部將(音答jiāng)“保持房地産市場平穩運行”列為今年的重點工作之一。為此，住建部重著從申“房住不炒”的定位和“不把房地産作為短愛草期刺激經(jīng)濟的工具和手段”的原則，并快湖強調，保持調控政策的連續性和穩定性，增強調控政策的精準性和協調性。

中信證券表示，堅持房住不炒的政策定力，容易被(bèi)誤解為“持續打壓房中鐘地産市場”，但并非如此，真正的政策定力，是指推動房地産市場健康發中費(fā)展的定力，即持續開(kāi)展逆周期調新一節的定力。該機構認為，當前房地産政策的主旋律，當是穩定市場還空，鼓勵需求。

但以鼓勵需求為名，試圖突破“紅線”的行為將(jiāng)受快信到(dào)限制。

張大偉表示，地方政府松綁樓市的沖動一直存在，但根服山據過(guò)去的經(jīng)驗，當政策松綁尺度過(guò)大時(shí)聽物，通常會(huì)被(bèi)要求收回，即出現“一日遊”的現象。因此，對(分上duì)樓市松綁的舉措，最終不會(huì)超出監管部門設定的框架。

對(duì)于此輪政策的效果，中信證券表示，2022年3月或是房地産知站市場銷售的底部，市場基本面(miàn)將(jiāng)匠笑在今年二季度之後(hòu)逆轉，開(kāi)發(fā)企業投資風好信心也有望在二季度逐步恢複。