“新經(jīng)濟”和另類投資，正在推動國(guó)内一線城市商辦地産市場的熱章回暖與升溫。

一線城市商辦市場經(jīng)曆調整期後(hòu)，202街票1年開(kāi)始出現拐點，并有持續升溫的态勢。爸友2021年，中國(guó)商業地産交易總額達人民币2253億元到間，其中物流和生命科學(xué)項目在機構投資者的願喝對望清單中占據重要地位。最近的案例是，一直以身玩來專注于商業地産投資的凱德集團，在2021年年底以17億元如海收購物流地産資産包。

凱德投資（中國(guó)）首席執行官潘子翔答和透露，凱德布局新經(jīng)濟産業，是為了持續擴大管理舞區資産規模。

一線城市商辦市場的強勢回暖，得益于多元化動哥的租戶類型，有效降低了空置率，并在有大量供應的市場環境下支撐租金增長(草刀cháng)，在非中央商務區表現尤為明顯。

回暖的同時(shí)，市場分化也顯而易見。雖也工然辦公樓資産繼續主導一線城市市場的交易量，但非核訊大心區大量的新增供應也促成(chéng)了投很章資的分化。

總體而言，上海仍處于中國(guó)商業地産投資市場的前列，其總交站月易量約占全國(guó)的一半。憑借優良的營商環境、強勁的市場需求以及投資者麗舊對(duì)穩定收益率的偏好(hǎo)，上海將(jiāng)繼續受友舞到(dào)投資市場的青睐。展望2022年爸行，投資機構將(jiāng)更加細分化，對(duì)于最大化資産價值的我小能(néng)力將(jiāng)成(chéng)為未來收購的關鍵。

回暖 

一線城市商辦市場的回暖有多重因素。

首先，供需兩(liǎng)旺。除了供應量大增，一線城市在過(guò)有得去一年的吸納量也創下新高。比如，北京商辦寫字樓全年都問淨吸納量達109.4萬平方米，創曆史新高；全年空置率17.1%，除王府井因租戶務男整合面(miàn)積騰退，以及中關村、望京、通州我都及石景山等區域受新增供應影響空置率上升外，其餘主視讀要商務區空置率均出現不同程度的下降。全年在強勁需求的推動下，空置率同比下降0.購雪8個百分點。

一個事(shì)實是，一線城市在疫情期間受抑制或延遲的票現需求在今年得以充分釋放，北京TMT和金融行業技花合計貢獻全年新租需求的60%，其中超六成(chéng)來自頭部企業。

在投資市場，北京全年成(chéng)交總額超過(guò)600城去億元，市場活躍度和流動性持續提升，第四季度主要成(chéng志什)交有樂融大廈和鵬博士的兩(liǎng)個數據爸自中心項目。

仲量聯行華東區投資與資本市場部總監孫翎指出，2021 年下半年，書西上海商辦市場的投資者對(duì)于另類投資項目的關注度提升。比如上海的張村水江闆塊在過(guò)去一年中，憑借有利的市場票店條件和子市場強大的集群效應，共有六個資産交易。買家主要兒靜來自本地和國(guó)際機構投資者，包括終端用戶和保黑內險公司。

其次，在發(fā)展數字經(jīng)濟的時(shí)代什街背景下，高新技術頭部企業的擴張需求成(chéng)為辦公樓白相市場去化的主要動力之一。在深圳，大宗交易市場成(chéng)交子匠總額突破兩(liǎng)百億元，主要買家飛草為科技企業主，主導帶動資産型交易。科技闆塊位列電技需求榜首，新租賃需求占比為47.8%，其中9成(c樹的héng)以上來自科技互聯網企業，其次是金融請吃闆塊。

縱觀深圳辦公樓市場，在TMT與金融雙核驅動和各行業多層次用站發(fā)展的基礎下，2021年淨吸納量超130萬平方米，達202飛睡0年的兩(liǎng)倍以上。

最後(hòu)，是境外資本活躍度的反彈。2021年商業地産投資市場整體回暖，空計北京全年大宗成(chéng)交總額超600坐船億元，該水平為過(guò)去五年第二高值，僅次于疫情前2019年的80數們0億元。大宗交易活躍度較去年有了明顯提升，共錄得近60筆成(chéng)交，成姐關(chéng)交總額較去年上提35%。辦公物業投學刀資熱度不減，全年成(chéng)交占比約56%，成(chén謝微g)交金額最高案例為二季度以90.6億元出售的SK大廈。知名案例還(hái)包化理括博楓（Brookfield）收購悅荟萬科廣場。&n拍藍bsp;

仲量聯行中國(guó)區投資及資本市場業務負車窗責人龐樹東表示，後(hòu)疫情時(shí)代，北京商業地産請她投資市場活躍度和流動性都(dōu)得到(dào)顯著提文子升。2021年底，仍有多個交易處于談判階段。北京強勁的基本面(mià人醫n)增強了資本信心，預計2022年將(jiāng)有更多優質物業進(jìn)信吃入市場，市場交易將(jiāng)更為活躍。

值得關注的是，房企融資漸趨迫切的當下，更多優質投資機會(huì)將(jiān放刀g)釋放到(dào)市場，給資本提供了更多收并購的機會(h匠紅uì)。

世邦魏理仕深圳投資及資本市場部負責人古振鵬指出，受新增供應持快得續高位及宏觀政策調整對(duì)部分開(kāi)發(fā飛空)商資金流轉的影響，預計未來一年市場整體出售的寫字樓項目近煙會(huì)增加。從需求端來看，一方面(m作但iàn)，投資者一直在積極關注深圳寫字樓市場以尋求價格合适的項目；另一方面(m店歌iàn)得益于多重政策利好(hǎo)、鍊接技微國(guó)内外市場的城市發(fā)展平台以及良好(hǎo)些農的科技産業生态鍊，深圳不斷吸引著(zhe)大量的寫字樓自用身聽型買家前來投資。随著(zhe)市場上可售物照放業的增多，預計寫字樓成(chéng)交價格的談判空間將(jiān南林g)在一定程度上變大，從而吸引包括自用買家和上什投資型買家在内的購買需求。

正如世邦魏理仕華北區投資及資本市場部負責人紀剛所指，投城嗎資者日益關注交易标的當前的租金回報水平與現金收入，并對(duì)項目運營方裡近的資管能(néng)力提出更高要求。

此外，公募REITs的穩步推進(jìn)將文紙(jiāng)為以研發(fā)辦公為主體的産業園區、倉儲物流、數據中心和長土唱(cháng)租公寓等領域資産提供更多的業紅融資和退出渠道(dào)，有望在2022年得到(現要dào)更多投資者的關注。

分化

同樣(yàng)都(dōu)是增量的市場供習來應，一線城市的新增供應水平、市場空置率、租金水平卻出海歌現了明顯分化。

新增供應方面(miàn)，與其他三個城市的增長來兵(cháng)趨勢不一樣(yàng)的是，廣州2022年雖有約7妹少4萬平方米的優質寫字樓投入市場，但較2021年減少21%。都林

空置率方面(miàn)，仲量聯行數據顯示，北京以内資TMT行業為主力的機電強勁市場需求推動項目快速去化，整體市場空置率已恢複至2019年上務末疫情前的水平。而廣州空置水平被(bèi)推升至五年商費以來的新高。年末整體空置率達到(dào)11哥拿.9%，同比上升2.9個百分比。

租金方面(miàn)，北京全市和五大核心商圈租金水平但舞均延續了三季度的上升趨勢，恢複至去年同期水平，分别為每月每平方米人民币3很說37.6元和389.4元，環比上升1.7%和1.2%。但部分區域如燕吃林莎、奧體及東二環仍有下行壓力。

在上海，業主對(duì)市場信心增強，進(jìn)而推動租金持續上升。20服答21年第四季度中央商務區租金環比小幅上漲1.0%，同比增長(chá雜外ng)1.7%。全年活躍的租賃需求推動浦西中央商務區整體租金同比增長麗綠(cháng)3.3%，而浦東中央商務區租金全年保行區持平穩，非中央商務區市場租金同比增長(cháng)6.4%&通城nbsp;。前灘等闆塊租金表現尤為搶眼。

但在2021年四季度，廣州商辦寫字樓租金環比下降0.7%，同比下跌1.2道線%。不過(guò)，平均租金在第四季度開(kāi)始止跌回穩舊愛。

值得一提的是，由于ESG被(bèi)廣泛關注，租戶對(微長duì)綠色樓宇的需求攀升。2020年,57%的受訪企機街業傾向(xiàng)選擇綠色樓宇。到(dào)醫科了2021年，該占比上升至93%，而有 電作;17% 的受訪企業認為是否是綠色樓宇將(jiāng)直接影呢冷響租賃決策。

世邦魏理仕研究數據顯示，在全國(guó)主要照路的一二線城市，LEED 認證樓宇的年去鄉老化速率在疫情暴發(fā)後(hòu)的四個季度較疫情前四個季度上升2.3&n什不bsp;個百分點，而非LEED認證的樓宇則下降了1個百分點。世邦魏理仕認為務拿，随著(zhe)更多租戶推行ESG 計劃，綠色樓宇的吸引力將(紅鐘jiāng)進(jìn)一步提升。以上海為例，店民綠色認證寫字樓的租金比沒(méi)有認證的高出20%。

2022年一線城市市場將(jiāng)持續放量。世邦魏自道理仕華北區顧問及交易服務辦公樓租戶部負責人答少張冀蘇認為，短期看，随著(zhe)疫情期間被(林新bèi)抑制的需求釋放完畢和新增供應回落，2022年淨吸納量預計有外也所回落，但仍高于曆史平均水平。在“十四五我靜”規劃推動下，數字經(jīng)濟、高精尖年遠産業和現代服務業的大力發(fā)展將(jiāng)推動市場需求多元化，月風注入來自新經(jīng)濟、新賽道(dào)的新力量機去。供需回歸均衡之下，預計明年整體市場租金將(jiāng)會(huì)企去件穩，但個别子市場受新增供應集中影響，租金仍有下行壓力到線。

在整體市場的波動性和不确定性下，一線城市的辦鐵草公物業持續成(chéng)為投資者的偏好(hǎ務物o)。在大宗交易中，北京、上海投資型買家為主，廣州、深圳則以自用型買家為主。

綜合戴德梁行、仲量聯行、世邦魏理仕等多家機構的觀點來看，短期内，東紙金融服務業、科技、生命醫學(xué)等仍河湖將(jiāng)是市場需求的主要驅動力。展望2022年，一線城市甲還習級辦公樓市場將(jiāng)繼續受益于金融、科技、新就專業服務、零售等行業活躍的表現。尤其在上海，生命科學(xué)員友行業以及不斷升級的制造貿易類企業或將(jiāng)成(c花志héng)為新的需求增長(cháng)點。

先進(jìn)制造業和新零售業等新經(jīng)濟行業將(外那jiāng)進(jìn)一步拉動整體需求，同時(shí)總部企業將(都匠jiāng)在非中央商務區尋求獨棟辦公樓整租或投資機會(huì)。租金在短期内筆音有望持續增長(cháng)，但預測未來大量供應將(jiāng)制約租金增速著著，甚至帶出下行壓力。