消息來源：21世紀财經(jīng)報道(dào)

随著(zhe)國(guó)家高層和金融相關主管部門的發(f自弟ā)聲，疊加12月份中央經(jīng)濟工作會(hu動爸ì)議的定調，房地産行業正在逐步回歸良性循環的發(fā)展路途中。路老

根據央行發(fā)布的數據，11月，住戶部門貸款增加7飛唱337億元，其中短期貸款增加1517億元一照，中長(cháng)期貸款增加5821億元。中她哥長(cháng)期貸款已經(jīng)在連續第二個月同比多增。

在12月的中央經(jīng)濟工作會(huì)議上，對(duì著土)于房地産行業的定調除了對(duì)“房住不炒”定位的堅持，還(hái)提出她間“加強預期引導，堅持租購并舉，支持商品房市場更好(hǎo)滿足哥件購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地産業良性循環和校個健康發(fā)展”等方向(xiàng)。

同步發(fā)生的還(hái)有頭部房企陸續開(kāi)啟的融資步伐——這(關看zhè)些都(dōu)顯示出，監管層對(duì)房地土資産消費的合理剛性需求在進(jìn)行回應，而在行業從持續高頻電速發(fā)展時(shí)代轉向(xiàng)高質量發(fā)展過(gu動服ò)程中，具備穩健發(fā)展和财務能(néng)力的龍頭房企街放也更能(néng)适應當下的趨勢，進(jìn)而抓住在當下築底舊秒期的發(fā)展先機。當然需要注意的是，在頂層要求之下，房地長紙産行業早已進(jìn)入新的時(shí)姐信期，在這(zhè)個逐步回溫過(guò)程麗舊中，對(duì)于房企持續穩健發(fā)展能(né校子ng)力以及尋求可持續新發(fā)展模式的考驗還(hái)在持續。

築底迹象顯現

雖然11月份的房地産開(kāi)發(fā)投資和銷售增幅依然呈現白中環比下滑趨勢，但是行業内認為，樓市“政策底”和交秒化易回暖迹象都(dōu)已經(jīng)出現。

9月份的房地産金融工作座談會(huì)以來，關于房算雪地産和相關金融政策舉措的表态都(dōu)開(kāi)始強調回應合理的線區市場需求。

9月24日央行的三季度例會(huì)中提出，維護房地産市場的健康發(子黑fā)展，維護住房消費者的合法權益。此後(hòu鐘紙)在金融領域的多位高層都(dōu)有類似表态，指出個别大型房企暴露湖歌出的風險隻是個案，地産行業的風險總體可控。甚至指出，一些金融機構對(duì影朋)房地産行業的風險偏好(hǎo)明顯下降，是金融機化商構的“短期過(guò)激反應”。

前述個人信貸方面(miàn)的表現更加直接。浙商都動證券指出，十餘座城市自11月以來陸續推出購房補貼，顯示出市校離場政策已經(jīng)從房企融資調控放松向(xiàng)需求端延了照伸。且随著(zhe)11月個人按揭貸款同比增10.6%，環比上升9.6個百分快微點。受益于中央政策糾偏個人按揭貸款放款明顯提速，該機構認為個人按揭貸款地數有望得到(dào)持續修複。

總結來看，浙商證券認為，自2020年進(jìn)入本輪調控周期以來，為唱房扭轉行業普遍追尋的高杠杆、高負債、高增長(cháng)的發(fā麗白)展模式，行業金融政策不斷收緊，引導行業去金融化，回歸運營本質。2020年8月車河提出三道(dào)紅線管控，2020年12月提出銀行房地産貸款集中度管理制校煙度，2021年初施行集中土拍政策，2021年章票10月宣布進(jìn)行房地産稅改革試點——至得一此房地産長(cháng)效調控機制基本補全。2021年三季度以來，面(mià懂時n)對(duì)行業信用危機事(shì)件、不斷下行的市場形勢，和房企流動性緊城雪張造成(chéng)諸多問題的惡性循環，政策基調開(k要厭āi)始轉向(xiàng)。

整體來說(shuō)，這(zhè)就(jiù)是當前“政森兵策底”和交易在逐步回暖過(guò)程中的一些表現。而在近日接受采訪過(guò綠家)程中，住房和城鄉建設部部長(cháng)王蒙徽也表示，房地産長(睡得cháng)效機制實施以來，在各方面(miàn)共同努力下，我國(gu可為ó)房地産市場運行總體平穩，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位已成(答湖chéng)為社會(huì)共識。

他表示，房地産市場的基本面(miàn)沒(méi)有變你能，住房需求依然旺盛。當前我國(guó)常住人口城鎮化率63.9%，仍處在快速城呢日鎮化階段，每年城鎮新增就(jiù)業人口1100萬以上科不，帶來大量新增住房需求。同時(shí)，2000年前建成(在個chéng)的大量老舊住房面(miàn)街下積小、質量差、配套不齊全，居民改善居住條件的需求比較旺盛多地。新冠肺炎疫情促使居民改善居住條件的要求更為迫切。

在肯定基本面(miàn)的同時(shí)，其中還(h村跳ái)提到(dào)了對(duì)城鎮化高速發(fā)展和改善型頻身需求的關注。這(zhè)一視角也正與聚焦在此算用趨勢下的房企碧桂園的理念不謀而合。

碧桂園算是長(cháng)期堅持在遵循“城鎮化”脈絡之下進(jìn暗拍)行部署發(fā)展的房企，且在面(miàn)對開個(duì)市場調整期“怎樣(yàng)去做、怎樣(yàng)做得更好(hǎo家煙)”的問題時(shí)，其自2018年就(jiù)開(kāi)始中子提出“提質控速、行穩緻遠”戰略方針，強調圍繞“一率五車章力”持續提升全周期競争力，同時(shí)將(jiāng)銷售回款大算納入重點考核，追求有現金流的利潤和有利潤的現金流林笑。

應該說(shuō)，在需求依然存在，而房企進(jìn)入管理紅利的這(zhè)人身個階段，能(néng)夠越早開(kāi)啟有質量發(f遠懂ā)展步伐，并且落實到(dào)财務運轉科市層面(miàn)的公司，也會(huì)更容微員易适應當前環境下的新挑戰。

馬太效應深化

面(miàn)對(duì)行業發(fā)展趨勢轉向(xiàng)嗎上過(guò)程中帶來的挑戰，資本市場已經(jīng)對(duì)房企體現出聽和了一定偏好(hǎo)。這(zhè)從金融機構高層發(fā)話之後(為你hòu)，相關金融融資的針對(duì)性放開(kāi理視)可見一斑。

自11月保利發(fā)展發(fā)行中期票據開(kāi)始，典型龍頭房企能分陸續有機會(huì)開(kāi)啟此前一度輛數受限的融資步伐。

據不完全統計，僅在12月中旬，就(jiù志電)陸續有中海、金融街、碧桂園、華潤置地、金地等優火在質房企在陸續發(fā)行國(guó)内債券。

在一衆向(xiàng)來走穩健發(fā)展道(dào)路的央微城國(guó)企之中，碧桂園身影的出現則顯示出金融市場對(duì)龍頭民文靜企運營模式和能(néng)力的認可。

12月以來，碧桂園就(jiù)分别在銀行間債券市場申請注冊發(fā)行50億元師窗中期票據并進(jìn)入預評環節，此後(hòu)還(h外拍ái)順利發(fā)行10億元公司債券。對(duì)于供應鍊企業的支持花車同樣(yàng)重要，13日，碧桂園發(f房河ā)行一筆2.84億元供應鍊ABS（資産證券化）産品笑也，用于支持上遊供應商融資并提高經(jīng)營效率。這(zhè自話)些都(dōu)顯示出，金融機構對(duì)民營房企“一刀切”的态度已章年經(jīng)改善，尤其是對(duì)優質民營房企的信心正在重見煙建。

這(zhè)與碧桂園此前顯示出的運營能(néng員議)力息息相關。2021年中報顯示，期内碧桂園權益物業銷售現金回籠約2727.9妹輛億元，權益回款率達90%，已連續6年高于90%。

從“三條紅線”指标來看，目前碧桂園處于較為健康的黃檔，僅扣除預收款的唱店資産負債率略高于紅線要求，但指标逐步向(xi的很àng)好(hǎo)，從去年底的80%下降至77%地內。碧桂園管理層明确表示，公司將(jiāng)嚴格按照雨風監管的要求在2023年前達标。

下半年至今，三大國(guó)際評級機構密集下調房企評級及展望共130餘次，甚至國農部分未出現債務違約的企業也遭遇評級下調。在此背景下，穆化窗迪和惠譽均維持了對(duì)碧桂園的“投資那理級”評級。标普今年10月發(fā)布評級報告商黃稱，在波動的大環境下，碧桂園強有力的執行能(néng)力及多元化的土儲行照布局，支撐了公司銷售的增長(cháng)。

克而瑞研究也指出，從房企經(jīng)營層面(miàn)來看，穩湖去健型房企具備更高的韌性，不僅抗風險能(néng)力強，且修複明資期也更快，随著(zhe)市場轉好(hǎo)，更有利于抓水志住機會(huì)窗口。碧桂園的融資能(néng)力在行業具備領先水鐵去平，從其融資成(chéng)本來看，常年處于低位水平。随著(zhe)流動性老煙放松，碧桂園將(jiāng)憑借自身穩健的财務結構和融資優電還勢獲得更多市場資源和機會(huì)，乘勢而上。

這(zhè)顯示出，在當前地産行業發(fā)展風向(xi舊黑àng)之下，市場和機構對(duì)不同發(fā)來明展路徑之下的房企偏好(hǎo)也將(jiāng)愈發(fā)明顯。

浙商證券就(jiù)指出，進(jìn)入20放內22年後(hòu)，房地産競争格局將(jiāng)會(h用林uì)開(kāi)啟新篇章。宏觀層面(miàn)妹都以穩為主的調控依然會(huì)存在，而在政策調節過(guò)程技討中，房企受益程度會(huì)分化。

該機構表示，國(guó)企和優質民企資金較為充足者，能(néng)夠保持拿地商議銷售節奏，依然能(néng)夠維持穩增長(cháng)志舊。與此同時(shí)，這(zhè)些企業更有可能(néng)獲得可報金融機構并購貸，通過(guò)并購貸實現行業結構優化。在此期間行業并購整合、結大對構優化時(shí)間過(guò)程至少會唱科(huì)持續2-3年。長(cháng)期來看，行業格局優化後(hò到頻u)龍頭企業絕對(duì)競争優勢會(huì)更加凸顯。

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