新經(jīng)濟”和另類投資，正在推動國(gu科紅ó)内一線城市商辦地産市場的回暖與升溫。
一線城市商辦市場經(jīng)曆調整期後(hòu)，2021年開(kāi)聽弟始出現拐點，并有持續升溫的态勢。2021年，中外會國(guó)商業地産交易總額達人民币22風慢53億元，其中物流和生命科學(xué)項目在機構投資者的願望清單中占據重就雜要地位。最近的案例是，一直以來專注于商業地産投資的凱德集團，在2021年吧了年底以17億元收購物流地産資産包。
凱德投資（中國(guó)）首席執行官潘子翔書校透露，凱德布局新經(jīng)濟産業，是為了持續擴大管理說船資産規模。
一線城市商辦市場的強勢回暖，得益于多元化的租戶類型，有廠那效降低了空置率，并在有大量供應的市場環境站間下支撐租金增長(cháng)，在非中央商務區表身見現尤為明顯。
回暖的同時(shí)，市場分化也顯而易見。雖然辦公樓資産繼續主導一線城市市場的自南交易量，但非核心區大量的新增供應也促成(chéng)了投資的分化。
總體而言，上海仍處于中國(guó)商業地産關國投資市場的前列，其總交易量約占全國(guó)的一半。憑借優良的營商環境、強勁的還老市場需求以及投資者對(duì)穩定收益率的偏著化好(hǎo)，上海將(jiāng)繼續受到(dà白她o)投資市場的青睐。展望2022年，投資機構將(中刀jiāng)更加細分化，對(duì)于最大化資産價值的能鐵分(néng)力將(jiāng)成(chéng)為未來收購的關鍵。
回暖
一線城市商辦市場的回暖有多重因素。
首先，供需兩(liǎng)旺。除了供應量大增，公技一線城市在過(guò)去一年的吸納量也創下新高。比如，北京商辦寫字樓全年淨吸納議身量達109.4萬平方米，創曆史新高；全年空置率17.1%不車，除王府井因租戶整合面(miàn)積騰退，以及中關村、望京、通州及石景山北又等區域受新增供應影響空置率上升外，其餘主要商務區空置率均暗離出現不同程度的下降。全年在強勁需求的推動下，空置率同比下拍亮降0.8個百分點。
一個事(shì)實是，一線城市在疫情期間受抑制或延遲的需求在今年得以充分釋放，術我北京TMT和金融行業合計貢獻全年新租需求的60%，中關其中超六成(chéng)來自頭部企業。
在投資市場，北京全年成(chéng)交總額超呢問過(guò)600億元，市場活躍度和流動性持續提升，第四季度主要成(ché雪雜ng)交有樂融大廈和鵬博士的兩(liǎng)個數據中物的心項目。
仲量聯行華東區投資與資本市場部總監孫翎指出子劇，2021 年下半年，上海商辦市場的投畫員資者對(duì)于另類投資項目的關注度提升。比如上海的張江闆塊在過(g上作uò)去一年中，憑借有利的市場條件和子市場強大的分制集群效應，共有六個資産交易。買家主要來自本地和國(g報對uó)際機構投資者，包括終端用戶和保險公司。
其次，在發(fā)展數字經(jīng)濟的時(shí)代背景下線一，高新技術頭部企業的擴張需求成(chéng)為辦公樓市場去化的主要動力之一。在木金深圳，大宗交易市場成(chéng)交總額突破兩計文(liǎng)百億元，主要買家為科技企業主，主導帶動資産型交易。科技闆塊位列化員需求榜首，新租賃需求占比為47.8%，其中9成(chéng)以上來道高自科技互聯網企業，其次是金融闆塊。
縱觀深圳辦公樓市場，在TMT與金融雙核驅動和樂時各行業多層次發(fā)展的基礎下，2021年淨吸納量超1吃銀30萬平方米，達2020年的兩(liǎng)倍以上我內。
最後(hòu)，是境外資本活躍度的反彈。麗舊2021年商業地産投資市場整體回暖，北京全煙外年大宗成(chéng)交總額超600億元村男，該水平為過(guò)去五年第二高值，僅次雨窗于疫情前2019年的800億元。大宗交易活躍度較去年有了明請房顯提升，共錄得近60筆成(chéng)交，成(chéng)交總額較去年上提3草光5%。辦公物業投資熱度不減，全年成(chéng)交占比間花約56%，成(chéng)交金額最高案例為二日科季度以90.6億元出售的SK大廈。知名案例還(hái)包括博楓（Brookf黑可ield）收購悅荟萬科廣場。
仲量聯行中國(guó)區投資及資本市場業務負責人龐樹能廠東表示，後(hòu)疫情時(shí)代，北京商業地産投資市場活躍度和流動性呢可都(dōu)得到(dào)顯著提升。2021年底，仍有多個交易處劇知于談判階段。北京強勁的基本面(miàn)增強了歌頻資本信心，預計2022年將(jiāng)有海森更多優質物業進(jìn)入市場，市場交易將(jiāng)更為活躍。
值得關注的是，房企融資漸趨迫切的當下，更多些又優質投資機會(huì)將(jiāng)釋放到(dào)市場，給資本提供了更多空吧收并購的機會(huì)。
世邦魏理仕深圳投資及資本市場部負責人古振鵬指出，受新增供應電服持續高位及宏觀政策調整對(duì)部分開(kā但訊i)發(fā)商資金流轉的影響，預計未來煙請一年市場整體出售的寫字樓項目會(huì)增加。從需求端來看，一方面可快(miàn)，投資者一直在積極關注深圳寫一鄉字樓市場以尋求價格合适的項目；另一方面(miàn)得益于低風多重政策利好(hǎo)、鍊接國(guó)内外市到歌場的城市發(fā)展平台以及良好(hǎo)的科技産業生态鍊，深圳不斷吸引著(z城老he)大量的寫字樓自用型買家前來投資。随著(zhe)市場上可售物業的增多，預計湖會寫字樓成(chéng)交價格的談判空間將(jiāng)在一定和劇程度上變大，從而吸引包括自用買家和投資型買家在内的購買需求。
正如世邦魏理仕華北區投資及資本市場部負責人紀剛所指，投資者日益關注交易睡算标的當前的租金回報水平與現金收入，并對(duì)項目運營方子家的資管能(néng)力提出更高要求。
此外，公募REITs的穩步推進(jìn)將(jiāng)為以研發(f能鐘ā)辦公為主體的産業園區、倉儲物流、數據時工中心和長(cháng)租公寓等領域資産提供更多的融資和退出也少渠道(dào)，有望在2022年得到(dào)更多投資者的關注地和。
分化
同樣(yàng)都(dōu)是增量的市場供應，一線城市的員什新增供應水平、市場空置率、租金水平卻出現了明顯分化。
新增供應方面(miàn)，與其他三個城市的增長(cháng)趨勢不一樣(yà相相ng)的是，廣州2022年雖有約74萬平方米的年那優質寫字樓投入市場，但較2021年減少21%。
空置率方面(miàn)，仲量聯行數據顯示，北京以内資TMT行業為主力的白放強勁市場需求推動項目快速去化，整體市場空置率已恢複畫家至2019年末疫情前的水平。而廣州空置水平被(購器bèi)推升至五年以來的新高。年末整體空置紅店率達到(dào)11.9%，同比上升2.9個百分比。
租金方面(miàn)，北京全市和五大核心商圈租金水平均延續了三季訊議度的上升趨勢，恢複至去年同期水平，分别為每月每平方米人民币337.6元和樹音389.4元，環比上升1.7%和1.2%。但部分區域如燕莎、奧體做如及東二環仍有下行壓力。
在上海，業主對(duì)市場信心增強，進(jìn)而推物城動租金持續上升。2021年第四季度中央商務區租金環比小幅上漲1.0%，同比增遠能長(cháng)1.7%。全年活躍的租賃需求推動嗎坐浦西中央商務區整體租金同比增長(cháng)3.3%，而浦東老麗中央商務區租金全年保持平穩，非中央商務區市場租金同比增長(cháng)6金電.4% 。前灘等闆塊租金表現尤為搶眼。
但在2021年四季度，廣州商辦寫字樓租金環比下降0.7%，同比下跌1.2%火兵。不過(guò)，平均租金在第四季度開(kāi)始止跌回穩。
值得一提的是，由于ESG被(bèi)廣泛關機西注，租戶對(duì)綠色樓宇的需求攀升。2020年,57%的受大關訪企業傾向(xiàng)選擇綠色樓宇。到(少動dào)了2021年，該占比上升至93%，而有&nb動去sp;17% 的受訪企業認為是否是綠色樓宇將器頻(jiāng)直接影響租賃決策。
世邦魏理仕研究數據顯示，在全國(guó)主要的一二線城市，LEED&n和又bsp;認證樓宇的年去化速率在疫情暴發(fā)後(h校綠òu)的四個季度較疫情前四個季度上升2.3 個百分點，而非睡新LEED認證的樓宇則下降了1個百分點。世市呢邦魏理仕認為，随著(zhe)更多租戶推行ESG 計劃，綠色樓宇的吸引街西力將(jiāng)進(jìn)一步提升。以上海為例，綠色認證寫字樓的租金比沒中可(méi)有認證的高出20%。
2022年一線城市市場將(jiāng)持續放量。世邦魏理仕華北區顧坐術問及交易服務辦公樓租戶部負責人張冀蘇認為睡商，短期看，随著(zhe)疫情期間被(bèi)抑制的需求釋放完畢和新增供應回計件落，2022年淨吸納量預計有所回落，但仍高于曆史平均水平。在“十四行行五”規劃推動下，數字經(jīng)濟、高精尖産業和現代鄉房服務業的大力發(fā)展將(jiāng)推動市場需求多元化，注入來自新經(j厭老īng)濟、新賽道(dào)的新力量。供需回歸均衡之下，預計明年整老民體市場租金將(jiāng)會(huì)企穩，但個别子市場受新增供應集中影響，租但去金仍有下行壓力。
在整體市場的波動性和不确定性下，一線城市的辦公物業持續成來錢(chéng)為投資者的偏好(hǎo)。在大宗友大交易中，北京、上海投資型買家為主，廣州、深圳則以自用型工車買家為主。
綜合戴德梁行、仲量聯行、世邦魏理仕等多家錢化機構的觀點來看，短期内，金融服務業、科技、生命醫學(xué)等仍將(j大書iāng)是市場需求的主要驅動力。展望2022年，一線城市甲級辦公樓市場將著靜(jiāng)繼續受益于金融、科技、專業低暗服務、零售等行業活躍的表現。尤其在上海，生命科學(議海xué)行業以及不斷升級的制造貿易類企業或視師將(jiāng)成(chéng)為新的需白湖求增長(cháng)點。
先進(jìn)制造業和新零售業等新經(jīng)濟行業將(jiāng)進(j學錯ìn)一步拉動整體需求，同時(shí)總部企業將(jiāng)在非中央區那商務區尋求獨棟辦公樓整租或投資機會(huì)。租金在短期内有望工歌持續增長(cháng)，但預測未來大量供應將(jiān區農g)制約租金增速，甚至帶出下行壓力。
