房地産行業處在變革期，萬科董事(shì)會(huì低火)主席在萬科集團2022年會(huì)上的總結離聽發(fā)言對(duì)行業發(fā)展進(jìn商湖)行了分析，也對(duì)萬科今年的戰略、組件吃織和文化進(jìn)行了相應的安排。

郁亮表示，外部環境當前的第一個特征是行業進(還紅jìn)入縮表出清階段，而對(duì)房地産業來說(shuō)，縮表出唱些清就(jiù)是去金融化，不允許房地産占用師短過(guò)多金融資源，也不能(néng)允許居民因買房背負了高額影醫的債務負擔，因為這(zhè)些金融資源沒(méi)有有效地支持工做實體經(jīng)濟。

郁亮指出，今年是萬科破釜沉舟、背水一戰的一年，也是一個新時(shí)代的開算商(kāi)始。不要再心存幻想，必須要快速、堅決出清。縮表現城出清對(duì)于我們來說(shuō)，就(jiù)是一場爸媽生死之戰。“要适應行業回歸民生屬性這(zhè)個現實，不要指望價格上漲視些。”

以下是21世紀經(jīng)濟報道(dào)記者總結的郁亮發(fā)厭理言幾個要點：

1.  房地産回歸民生屬性，不要指望價格家章上漲

郁亮指出，房地産去金融化是一個趨勢，也是痛苦的過(guò)程。今年是萬科背水一線道戰的一年，意思是指要麼(me)死、要麼(me術頻)活，沒(méi)有中間狀态。如果能(néng)離志解決過(guò)去累積下來的包袱就(ji明聽ù)有開(kāi)始新征程的機會(huì)，包房飛袱甩不掉就(jiù)活不下去。

郁亮還(hái)談到(dào)對(duì)行業發(fā)展區謝新模式的理解。他的預判概括為一個中心，三個基本點。河舞一個中心，就(jiù)是解決老百姓居住問題。三對答個基本點則分别是房住不炒、租購并舉和人—地—房的匹配又木。

其中，房住不炒其實是“房住”和“不炒”兩(liǎ土又ng)個方面(miàn)。“房子是用來住的”這(zhè)個方面(miàn)，秒城是要切實解決居民的合理居住需求。“不炒”是指木他盡管可能(néng)會(huì)放開(kāi)部分購房限制，但還(hái)拿通是不允許炒，漲幅限制還(hái)會(huì)保留，此外也拿國有如稅收或限制出讓等方式管控投資投機。

值得留意的是，郁亮提到(dào)，目前随著(zhe)購房需求不斷被(bèi)低錯滿足，總量也在不斷變小。

在租購并舉方面(miàn)，郁亮認為，雖然租賃住房器店是機會(huì)，但也意味著(zhe)剛需購房者可以在“租飛廠”和“購”之間做選擇，會(huì)分流買房子的需求，而即使租房需求增志著多也對(duì)沖不了開(kāi)發(fā)業務中樹賣房子規模的下降。

關于人、地、房之間的匹配關系，郁亮分析稱對和，以前建設用地指标的分配和人口的分布不匹配，人口流入的城視間市供應普遍不夠，地與房之間的關系也不匹配，而在新發(fā)展模式中，人—地化公—房之間的關系可能(néng)會(huì)有所綠計改善。核心、主要城市的住房供應會(huì)增加，過(guò)去一些出于限購等原說和因未被(bèi)滿足的改善需求未來有釋放的可能(néng吧坐)。但是大家要适應行業回歸民生屬性這(zhè)個現實，不些雪要指望價格上漲。

2.  樓市黑鐵時(shí)代來臨，不要假手于人做“二傳手”熱空

面(miàn)對(duì)市場萎縮後(hòu亮下)更加白熱化的競争，郁亮說(shuō)萬科朋月的組織也要适配。

郁亮指出，萬科到(dào)了樓市黑鐵時(shí輛少)代，要找到(dào)新的錨定點。這(zhè)個錨定點體現在方方面子票(miàn)面(miàn)，例如福利、補貼等，要與黑鐵時(sh小資í)代相适應。在這(zhè)個時(shí)點上，隻有一步到(dà們問o)位建立新的錨定點之後(hòu)再出發(fā)，否風對則擺脫不了樓市黃金時(shí)代的慣性。郁亮提到(dào)，今年報舊萬科員工的收入肯定大幅下調。

根據郁亮的判斷，房地産行業已經(jīng)是10快要%左右的微利行業，在流程方面(miàn)也需要再造。他以比亞迪工章為例指出，王傳福告訴他比亞迪除了輪胎跟玻璃不生産别的哥務都(dōu)自己生産，因為每個部品都(dōu見姐)有廠家，每個廠家都(dōu)要賺10%的利潤，如果雨話拼起(qǐ)來就(jiù)賺不到(dào)錢。

而這(zhè)與房地産行業過(guò)去的思維大不相同。吃雜郁亮提到(dào)，房地産過(guò)去每個環節都(d綠女ōu)可以外包，每個環節外包出去之後(hòu)我訊嗎們還(hái)能(néng)賺錢，但今天不一定還(hái)能(nén們雨g)做到(dào)。如果所有的工作都(dōu)假手于人，每個人都(dōu通窗)要賺10%，我們肯定沒(méi)錢賺，所以需要區什流程再造。

郁亮強調，我們現在很多用成(chéng)本加成(自做chéng)方式的收費模式都(dōu)會(huì)被(bèi)颠老火覆掉，過(guò)去的大手大腳、做二傳手、假手于人，層層轉包的方司遠式一定是不可行的。

3. 一切工作圍繞背水一戰開(kāi)展，隻能(néng)以業績論英雄

郁亮談到(dào)，當前萬科是在背水一戰的情況厭可下開(kāi)展工作，一切工作都(dōu)圍繞打仗去黃進(jìn)行。

在這(zhè)種(zhǒng)背景下，郁亮稱，萬門國科要強績效。隻能(néng)以輸赢論英雄，隻能(nén吧子g)從打赢仗的隊伍裡(lǐ)面(miàn路物)選拔幹部；管理人員都(dōu)要全部下沉，身先士卒。在強績效面(miàn)前草謝，管理人員如果不能(néng)身先士卒，不能(néng)西廠主動沉下去是很有問題的。

郁亮強調，在大仗面(miàn)前，即使有再好(hǎo)的武民去器，紀律渙散也是打不赢仗。紀律嚴明不隻是令行禁止的問南火題，包括投資紀律、各項底線紀律都(dōu)要牢牢堅守。

4. 打好(hǎo)勝仗要做專業高手、全能(業服néng)冠軍和長(cháng)跑勝將(jiāng)

郁亮在發(fā)言的最後(hòu)對(duì)全體發(fā)時南出動員。

郁亮說(shuō)，隻有敢打仗就(jiù)還(hái)有一絲打勝的機會(h西書uì)，但不敢打的結果肯定是失敗，這(zhè)懂用個問題我們沒(méi)有選擇，隻有敢打才能(néng)獲得一線生機。

打赢勝仗的标準是什麼(me)？郁亮指出，白林要以“特别好(hǎo)”為标準要求自己才年件可以。否則如果不能(néng)做到(dào)特别好(h大吃ǎo)，隻是奄奄一息沒(méi)有什麼(me)意思。特别好(hǎo)物窗的三個要求是，做專業高手、全能(néng)冠公愛軍、長(cháng)跑勝將(jiāng)。

郁亮分析道(dào)，做專業高手告訴我們不能(néng)林劇滿足于做業餘的好(hǎo)手，不要和自己過(guò)去比較，而要物謝與行業中的标杆比較。如果你已經(jīng)成(chéng)木些為行業标杆應該與更卓越目标比較。他舉例稱，十年前馬拉松水平還(hái年雨)不高的時(shí)候，跑進(jìn)三小時(shí)是很不錯的成(chéng雜著)績，但過(guò)幾年就(jiù)不是了，用快因為這(zhè)個成(chéng)績已經(jīng)被(b頻公èi)颠覆，所以要成(chéng)為專業高手才可以做到(物物dào)特别好(hǎo)。

至于為什麼(me)要做全能(néng)冠軍，郁亮電兒表示，靠一招鮮吃天下的時(shí)代已經(jīng)器術結束了，現在要開(kāi)發(fā)、經(jīng)營、服務并重，這(店東zhè)也是萬科新的鐵人三項。隻會(huì)跑馬拉松還(hái)不行，我們還看習(hái)需要遊泳、單車都(dōu)要好(hǎo)，必須要劇短做全能(néng)冠軍。因為隻有做全能(néng)冠軍才能(知懂néng)盈利，過(guò)往一樣(yàng)分開(kāi)做單項是小為無法賺錢的。

長(cháng)跑勝將(jiāng)的理解是，萬科必須長(cháng)期堅機醫持、長(cháng)期堅守做正确的事(shì)，不違反紀律，才能(nén嗎跳g)夠讓我們打得特别好(hǎo)。“如果我們敢打、會(huì)樂兵打、願意合夥打，我們就(jiù)會(huì)赢，而且山多會(huì)赢得特别好(hǎo)。”郁亮說開稱。

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