[摘要] 僅8月份以來，已有包括連雲港、分學三明市、天津、秦皇島、鎮江、衡陽、漳州、蘭州、許昌、上海、重慶視窗、成(chéng)都(dōu)、北京等超10城陸續出台相關文件，重點醫熱加強對(duì)新建商品房預售行為的監管，維護市場交易平穩少麗健康。

商品房預售制在過(guò)往20年内對(duì)中國(件船guó)房地産市場的穩步發(fā)展起(qǐ)到(dào)了重要的作用，不僅解決了房地産市友是場快速發(fā)展階段的資金需求同時(shí)也對(duì)國(銀道guó)民居住水平的提升起(qǐ)到(dào)有力的促進(jì笑訊n)作用。不可否認的是，預售制度背後(hòu)通的所潛藏的風險也确實存在。據新華社報道(dào)，去年以來，福晟、泰禾、華夏看信幸福、協信等多家标杆房企均出現債務危機，它們在全國(友可guó)多地開(kāi)發(fā)的樓盤出現爛尾或面(miàn)臨爛尾風險。這(zhè)種(zhǒng服著)情況下，是否有必要取消商品房預售制度再次被(bèi)推到(可電dào)前台。

商品房預售資金是房企自身造血的重要來源，也是我我是國(guó)商品房預售制的重要補充。其主要目的是地方政府對(duì)窗呢居民預付房款專款專用、防止房企挪為他用，而造成(chéng)施工項目“爛尾房分”。

根據某研究院統計，近兩(liǎng)年是預售資金監管相關政策發(fā)布的高峰期，2020年至2021年10月中旬，全國(guó)主要城市共發(f亮城ā)布相關政策65次（不包含應對(duì)疫離們情暫時(shí)纾困的政策），其中2020年44次、2021年21次，而20理風16-2019年年均約12次。

多地加強預售資金監管保證資金優先用于工程員體建設

據不完全統計，僅8月份以來，已有包括連雲著放港、三明市、天津、秦皇島、鎮江、衡陽、漳州、蘭州、許昌、上海、重慶、成(ché文做ng)都(dōu)、北京等超10城陸續出台相關文件，重車費點加強對(duì)新建商品房預售行為的監管，維護市場交易平事森穩健康。

以北京為例，為進(jìn)一步加強北京商品房預售資金監督管理，保證商品生樂房預售資金優先用于工程建設，北京市住建委就(jiù)《北京市商品房預售資金監麗議督管理辦法》（2021年修訂版）于11月4日東舞向(xiàng)社會(huì)征求意見。

上述《管理辦法》指出，房地産開(kāi)發(fā)企業應結合自身資金狀況、融資能(néng)力，合理确定每車藍個節點的用款額度。完成(chéng)首次登記前，專用賬戶山計内的資金不得低于重點監管額度的5％。

同時(shí)，新增政府接管賬戶和資金實施封閉章歌管理的制度。如開(kāi)發(fā)企業挪用預售資金，導緻項目出現經(到相jīng)營困難問題，屬地住建房管部門應全面(miàn)接管預售資金監畫如管賬戶或建立政府監管賬戶，實施封閉管理保障資金安全，優先用于工程建設。海腦根據《管理辦法》，北京市住建委和北京銀保監局還(hái)將(jiāng信木)進(jìn)行穿透審查。比如，穿透監測開(k校線āi)發(fā)企業與監管銀行預售資金監腦兵管執行情況。

在北京之前，成(chéng)都(dōu)市房地産市場平穩健康發(fā)展領導高城小組辦公室于11月3日發(fā)布了《關于進(jìn)一草大步明确商品房預售款監管有關事(shì)項的哥木通知》。《通知》提到(dào)，預售商品房項目出現重大經公妹(jīng)營性風險、可能(néng)引發(fā唱坐)重大矛盾糾紛的，經(jīng)屬地監管部門核實并報請區（市）縣會話人民政府（管委會(huì)）集體研究同意後(hòu)，將(jiāng)去花該項目納入區（市）縣重點監管，預售款按照規男就定流程進(jìn)行例外支取。各區（市）縣人民政府（管委會(huì)）可根據風險防控需要，指定單位另設監都哥管專戶（原則上監管銀行不變），确定監管部門嚴格監督預售西是款收存、支取，對(duì)每筆資金審核用途後(店坐hòu)，直接劃轉至施工、材料等收款單位銀行暗費賬戶。

業内人士認為，“近來房企債務問題增大，出現了暴雷得金等情況。通過(guò)落實封閉管理的模式，能(néng)夠确保預鐵數售資金對(duì)接經(jīng)營困難的項目，更好(hǎo)确保工問不程項目的建設。成(chéng)都(dōu)政策中提到(dào)也離的預售房現重大經(jīng)營風險，政府可直接劃轉監管預售款書化給施工單位等政策，也可有效規避房企經(jīng)營困境。”

所謂商品房預售資金，是指開(kāi)發(fā)商將(jiāng)正在建設中的商品房出售給購房人，購房人按照商品房買賣合同約定支付給開(kāi)發(fā)商的購房款玩山（包括定金、首付款、後(hòu)續付款、按揭付款）。預售資金監管實行全額監管和重點監分習管相結合的方式，重點監管資金為預售項目達到(dào)竣工備得購案條件所需的工程建設費用。

某研究院的監測數據顯示，大力度地進(jìn)行預售資金監管使得相關糾紛煙窗明顯下降，2021年前三季度商品房預售合同的民事(shì)糾紛共計2859餘起(qǐ)，自2近放019年呈逐年下降走勢，且今年預售合同糾紛數量同比下降六成(chén坐南g)，與去年同期相較下降幅度擴大五成(chéng)。媽通

從各地發(fā)布的預售資金監管政策來看，預售資金“節點管理”監管明匠更加細化，部分城市取消了差别化資金監管，全部兒身采用最高監管比例，充分保障交房質量。

預售證發(fā)放标準趨嚴

據某地産行業研究機構不完全統計，北京、深圳、成(chéng)都好海(dōu)、合肥、武漢、重慶、長(cháng購體)沙、無錫、溫州等多地從重點監管資金、首付款監管、監管資金留存、重點監管資兒公金使用等角度設定最低标準，并補充違規政策等調控，202雜要0年多地出台重點監管資金使用的“節點管理”，今年重慶還朋鄉(hái)取消了對(duì)信用資質不同的開(kāi)發(fā)商實行開裡差别化資金監管額度，全部采用最高比例進(jìn)行監管，充分保長遠障交房質量。

與此同時(shí)，預售證發(fā)放标準也不斷趨嚴。某研究院數據門數顯示，近十年來，北京、上海、廣州、深圳、成(chén亮司g)都(dōu)、東莞、合肥、武漢等多地分商得别從施工進(jìn)度要求、設定發(fā)證最低規模、新增限價及精裝要刀服求以及現房銷售試點等方面(miàn)進(jìn)行預售證發(fā)放升秒知級。

具體來看，2013年北京推出發(fā)證的施匠媽工進(jìn)度要求，2020年新增限價發(f小慢ā)證要求，2021年8月中旬新增精裝發(f現吃ā)證要求，同月底在第二批集中供地中提出試還近點區域進(jìn)行“現房銷售”；合肥2010年對(duì笑制)預售證發(fā)放的要求是工程形象進(jìn)度在西應達到(dào)一層封頂以上，2018年發(fā)證要求升級為當地上建築層數1-6層的，主體理關結構需封頂；當建築層數7層及以上的，應達到(dào)地內說上層數的三分之一且不低于7層。

某地産行業研究機構認為，房企通過(guò)預售獲得的資金理論上間照對(duì)應未來需要履行的交房義務，因此根據房友門地産項目工程進(jìn)度對(duì)預售資金場請實施監管，一方面(miàn)是對(duì)購房者權益的保障，另一方面(m男睡iàn)也是對(duì)房企合理使用資金的規範。逐步加強的預售資金監管信書力度，體現了對(duì)購房者權益和房企穩健經(jīn愛就g)營的雙重保障。預售制監管趨嚴，也將(jiān算話g)進(jìn)一步放大房企運營能(néng)力差異，對(duì)健康們章經(jīng)營、信用較好(hǎo)、綜合實力較強的化冷房企競争優勢有望進(jìn)一步擴大。此外，成(chéng)都(d綠道ōu)、長(cháng)沙、長(cháng)春畫的、惠州、荊州等城市實施的與企業信用等級挂鈎的差别化預售資金監管政策，客觀上也加強了健康穩健房企的競争優低多勢。

同策研究院資深分析師肖雲祥指出，就(jiù)討我目前來看，預售資金監管政策及融資監管新規共同擠壓房企現金流，對(拍了duì)房企而言形成(chéng)雙重“降杠杆”效應，且效果立竿見影。在嚴格坐跳的樓市調控政策下，銷售增速下行，房企“回血”能(néng)力不足。而在多家房企相還西繼暴雷的背景下，一些地方政府為防止“爛尾路放”工程的發(fā)生，又再進(jìn)一步加強爸村預售資金的監管，導緻房企現金流進(jìn)一步承壓。綜車能上來看，城市收取大量重點監管資金的舉措更像一把雙刃劍，正嗎金面(miàn)是确保資金專款專用，防止“爛尾”項目産生；反面(miàn票們)則是加大房企流動性壓力，增加了房企資金鍊斷裂的幾率，同樣(yà服明ng)也增加了“爛尾”項目的發(fā)生幾率。白音

消息來源：房天下