文/樂居财經(jīng) 曾樹佳
眼下的調控，是全方位的。從三道(dào)紅線政策的出理店台，到(dào)對(duì)商票等融資渠道(dào)的規範，再到(d日事ào)推地“雙集中”、拿地銷售比不能(néng)超過頻腦(guò)40%的規定，一環扣一環，都(dōu但媽)正在重塑著(zhe)房企運營的底層邏輯。
不過(guò)，無論處于哪個階段，土地資源都(dōu都市)是地産商的“生産原材料”， “倉廪”是否充實，聽放決定了企業續航能(néng)力的高下，因你冷此拿地能(néng)力是房企最基本的生存能(néng)力。
盡管現階段銀根收緊，但部分風控能(néng)力較強、運營效率較高秒頻、流動性充裕的房企，如碧桂園、萬科、龍湖、華潤、中海等，仍然繼續在公開(kāi器討)市場，保持一定的拿地力度，看好(hǎo)市場的前景。
事(shì)實上，調控也使得行業不斷變好(購科hǎo)，房企正由過(guò)去大開(kāi說如)大合的銷售節奏，逐漸沉澱下來，更加追求産品和服務品質，注重用戶體驗他的。因此，市場的未來是可期的。
土拍冷中有熱
年内的第二次推地，正在各城市中陸續進(jìn)暗謝行。
相比于第一次推地，此次進(jìn)一步增添女地了一些穩地價、穩房價的細則，比如降低土地溢價率上限、新加入“競品質規則議來”、部分地塊不允聯合競拍或合作開(kāi)快志發(fā)、競買人準入資格更嚴格等。
但近來，由于地産領域總體融資收緊、銷售去化預期回落等因素的疊加，導緻到煙青島、濟南、成(chéng)都(dōu)、蘇州、兵上廣州等城市的土拍市場，表現較為平淡。
以一線城市廣州為例，該城市推出48宗地塊雜自，最終成(chéng)交23宗，土拍兩(li窗著ǎng)日的流拍率分别為33.3%、70.8朋舊%；總體平均溢價率僅為1.5%，總攬金約569.4億元，比首批集中供地下滑幅日哥度達到(dào)37.2%。
但冷清的情狀并不是土拍市場的全部，比如深圳樂男的土拍，并沒(méi)有受到(dào)“流拍潮”太多的影響。
其出讓的22宗地塊中，除寶安區1宗地塊因無人競價白雜而流拍以外，其餘21宗地塊成(chéng)功出讓，并有17宗達到(行服dào)上限價，總收金452.97億元。參雪裡與拍地的房企包括華潤、中海、保利置業、華發(fā)、招商那明、龍湖與聯發(fā)等15家企業。
大環境下，房企拿地時(shí)考慮的因素錯靜較多，比如資金、負債率、利潤率等，所以變得較為審慎。據此，有人說(shuō要錯)開(kāi)發(fā)商集體“躺平”，擴儲意家微願不強。
然而，隻要細看就(jiù)會(huì)發(fā)現，許多保持财務均他男衡的房企，還(hái)是根據自身的發(fā)展節奏，适時(shí)計飛進(jìn)行補倉。盡管容錯空間變窄，但結合土拍、并購、舊改等拿地方式門務，房企們仍具有較強的發(fā)展生命力。
因為市場也逐漸出現了積極的信号，比如降低土地溢的白價率上限，就(jiù)是從控制房企拿地成(chéng習筆)本方面(miàn)考慮的，而自8月份以來，不少城從筆市發(fā)布樓市限跌令，近來哈爾濱等地，也都(dōu舊空)從供應側和需求端方面(miàn)，對(duì)房地産市場進(jìn)行了一站兒定程度的松綁。
以哈爾濱的“十六條”新政為例，裡(lǐ)日資面(miàn)提及將(jiāng)促進(jìn)開(kāi)發(f司下ā)商的回款進(jìn)度、人才在哈購房施了討行購房補貼政策、社保開(kāi)戶即可申請繳存住房公積技議金等，為市場注入信心。
房企的韌性
據億翰發(fā)布的房企新增貨值數據顯示，前9月，碧桂園新增全口徑貨刀為值4546.3億元，位列第一，其次為保利、他習萬科的3643.2億元、3566.2億元，而中海、綠城、華潤、金地、招商蛇口樹舊等，也有不小的貨值入賬。
這(zhè)些房企的城市能(néng)級定位不同，碧桂園堅持問畫一到(dào)五線均衡布局，在三四線城市的優勢明顯，所以新增貨值的體量最大；國行而諸如萬科、保利、中海等，他們主攻高能(néng)級核去都心城市，也各有所獲。
作為央企的中海地産，9月份已累計在天津、蘇州、沈陽、重慶、廣州師那、南京、深圳等12個城市共計新增超過(guò)20宗地，單月新員制增購地金額達523億元，新增建築面(miàn)積332萬平米，新增全口徑森坐貨值達1108億元。
中期業績會(huì)上，中國(guó)海外發(厭秒fā)展主席顔建國(guó)預測稱，土地端下半年會(huì)更加路和理性一點，諸如中海這(zhè)樣(yàng)的企業“讀光機會(huì)會(huì)更多一點”。如今的投資情況，正好(hǎ亮費o)應驗了他的判斷。
融資能(néng)力出衆的中國(guó)鐵建，前9月也累計新增全口徑志長貨值1567.9億元。據統計，2018年-2020年，該公司也房拿地總額分别為416億元、338億元及243自微億元，而2021年1-9月中國(guó)鐵建投資金下計額便已達到(dào)585.8億元，同比大幅上升。
此外，碧桂園、龍湖等流動性充裕的民企，也善于因時(s黃坐hí)而動。近一個月來，碧桂園也多次競得優質項目。日美比如9月22日上午，碧桂園豫北區域以27110萬的價高道格，成(chéng)功斬獲河南安陽縣龍山大道(dào)地塊和遠，地塊面(miàn)積83.81畝，成(chéng)交子房單價323.48萬/畝。随著(zhe)安陽市向(xiàng)姐我東部發(fā)展擴張，該項目未來潛力較大。
除此之外，碧桂園還(hái)在月内摘得内蒙古烏海市海勃灣區濱河二期地塊來姐，并在廣州第二輪集中供地中，競得增城荔湖街地塊。在現階段的行資妹業背景下，碧桂園對(duì)潛力城市的聚焦深耕，是其自身實力與深耕離的三四線城鎮化戰略的體現。
機構分析認為，從去年投資的199個城低體市來看，碧桂園在超半數的城市做到(dào)了連續四年持續投資，深耕意向(xi銀術àng)明顯。中國(guó)城鎮化依舊在快速增長(cháng)的期對拿間，部分三四線城市依舊具有充足的增量市場，支撐中腦著(zhe)碧桂園銷售規模持續、平穩的增長(cháng)。
土儲充足的同時(shí)，碧桂園的去化也有條不紊地進(jìn)行著(zhe麗水)。
今年9月，碧桂園實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約456.6億元服她。在近期市場明顯下行的背景下，碧桂園權益銷售額仍實現環比正空中增長(cháng)，展現出較強的韌性。前9月，碧桂園累計實現權多多益合同銷售金額4482.4億元，略超去年同期水平，已連續9個月實現累計謝報同比增長(cháng)。
2021年上半年，碧桂園銷售回款保持高位，權益物業銷售現金回籠約廠拍2727.9億元，權益回款率達90%，已經(jīng)連續6年高于90%。快速店快銷售回款保障了充足的現金流，進(jìn)而大大提高了公司煙我抵禦風險的能(néng)力。
投資的标尺
事(shì)實上，隻要房企能(néng)堅守自身的投資标尺，适厭知應市場，即使處在收緊的市場環境，也有很多投資機會(huì)。
中海一直以來就(jiù)尤為注重利潤的标準，中海副劇會總裁郭光輝曾對(duì)投資者表示，房地産毛利率和淨利潤率可能(néng)有下黃又降趨勢，這(zhè)個下行壓力在加大。在該過(guò)程中，中海更看重的是公裡最後(hòu)實現的淨利潤率。
在整體大行業淨利潤水平下行的環境中，中海于“十四五”短話戰略規劃裡(lǐ)，提出核心目标仍是利潤總額鐵樂持續增長(cháng)，對(duì)于規模則“沒(méi)懂國有指引”。
因此，當第一批集中供地市場很熱，回報比中自較低的時(shí)候，它并沒(méi)有出草地手拿地，直到(dào)第二批集中供地時(shí)才媽影顯露身手。
華潤置地則預計下半年地價有走低的趨勢，所以在5-8月有意控制了拿地節女吧奏，為下半年拿地帶來了更好(hǎo)的機會(huì)，無論是以前還(hái)是農相現在，它都(dōu)堅持著(zhe)拿地銷物通售比40%的投資策略。
而碧桂園也有自身堅持的投資、經(jīng)營理念，即在确保合法合規、信低資金安全的前提下，追求年化自有資金的回報和利潤總額的最大化，因此朋關，它對(duì)項目投資指标，有一系列的管控措施，确保拿地精準。
此外，它也保持著(zhe)較高的投資轉廠員化率、貨值轉化率；投資牽頭、銷售牽引，與供貨、回款和支出形成(ché多山ng)“銷供回支投”的閉環管理。
從2018年下半年開(kāi)始，碧桂園就(jiù)以“術科行穩緻遠”戰略統籌發(fā)展的方方面(miàn)面(miàn)爸放，推進(jìn)全周期綜合競争力提升。
目前，碧桂園的“全競提升”已經(jīng)進(jì街票n)入深水區，在持續提升營銷力、保障銷售回款和現金流、加快推不懂進(jìn)數字化的同時(shí)，也強調各區域要進(jìn)一步提近月升投資标準、優中選優。據悉，通過(guò)标準化管理，碧桂園務離在2020年以後(hòu)獲取且開(kāi)開但盤項目年化資金回報較投資承諾達标率超95%。
2021年上半年，碧桂園共獲取219幅土地，權益總近笑代價約884億元。按金額計算，新獲取土地中，現了82%的土儲聚焦五大都(dōu)市圈，6請兵2%分布在三四線城市。
首批集中供地中，碧桂園共獲取土地14幅，共計權益代價腦影171億元，在重慶、鄭州、武漢等多個城市底價摘牌，總體溢價率僅朋舞7%，所獲取的土地質量明顯優于第一批集中供地的平均水平。
當地産領域越來越注重長(cháng)期主義，調控并不會(huì)給财男門務穩健、風險抵禦能(néng)力強、現金流充裕的房企帶來站南挑戰，相反，大環境下它們的發(fā)展前景會(huì)進(jìn)一步夯實，中日發(fā)展的舞台也更大。
